به گزارش دریای اندیشه؛ جزیره کیش قشم و بنادر هرمزگان در حالی روزهای پایانی سال را پشت سر میگذارند که بازار معاملات ملکی در این استان علاوه بر دغدغههای عمومی کشور با چالشها و هزینههای خاص منطقهای نیز دست به گریبان است.
ثبت رسمی سند ملک در این استان به دلیل تراکم بالای املاک با کاربری تجاری و وجود مناطق آزاد ابعاد متفاوت و گاه پیچیدهتری نسبت به سایر نقاط کشور دارد.
بررسیها نشان میدهد که متقاضیان ثبت ملک در هرمزگان باید پیش از مراجعه به دفترخانه حساب خود را با سه ضلع اصلی مثلث هزینههای ثبتی تسویه کنند مالیات نقل و انتقال عوارض شهرداری و تعرفه مشاوران املاک که با تحولات جدید قانونی همراه بوده است.
در صورت واگذاری حق سرقفلی یک واحد تجاری فروشنده مشمول پرداخت مالیات ۲ درصدی بر اساس مبلغ انتقال سرقفلی خواهد بود.در سوی دیگر اگر ملک مورد معامله از نوع مسکونی باشد قانون گذار برای آن معافیتی در نظر نگرفته و همین نرخ ۵ درصد بر اساس ارزش معاملاتی اعمال میشود.این قاعده حتی در مورد انتقال ملک از والدین به فرزندان نیز صادق است و معافیت خاصی برای آن پیشبینی نشده مگر آنکه انتقال به صورت بلاعوض و با اثبات عدم تبانی انجام شود که در این صورت مالیات نقل و انتقال بر آن بار نمیشود.
استان هرمزگان با دارا بودن مناطق آزاد تجاری صنعتی مهمی همچون قشم و کیش قواعد خاص خود را در حوزه ثبت و نقل و انتقال املاک دارد.هرچند جزئیات دقیق تعرفههای ثبتی در این مناطق بعضاً توسط سازمانهای منطقه آزاد بهصورت مستقل تصویب میشود اما آنچه مشهود است تفاوت چشمگیر این هزینهها با سرزمین اصلی است.بررسی میدانی از فعالان صنفی نشان میدهد که هزینه نقل و انتقال و همچنین کمیسیون مشاوران املاک در کیش به مراتب بالاتر از سایر نقاط کشور است.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در تحولی مهم که سراسر کشور از جمله هرمزگان را در بر میگیرد هیأت وزیران در مهرماه ۱۴۰۴ آییننامه جدیدی برای تعیین تعرفه مشاوران املاک تصویب کرد.
بر اساس این آییننامه که در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسیده ملاک تعیین حقالزحمه مشاوران املاک از قیمت روز ملک به ارزش معاملاتی تغییر یافت.بر اساس ماده ۳ این آییننامه هرگونه دریافت وجه خارج از مقررات و مازاد بر تعرفه حتی با توافق طرفین ممنوع بوده و متخلف به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم میشود.
این مصوبه میتواند تأثیر بسزایی در کاهش هزینههای معاملاتی در شهرهایی مانند بندرعباس میناب و بندرلنگه داشته باشد زیرا ارزش معاملاتی املاک در این شهرها معمولاً فاصله قابل توجهی با قیمت روز بازار دارد.پس از توافق در بنگاه و پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی فروشنده موظف است بدهیهای مربوط به عوارض نوسازی و پسماند را تا تاریخ انتقال سند تسویه کند.
همچنین برای املاک نوساز یا دارای خلافی ارائه پایانکار و مفاصاحساب کمیسیون ماده ۱۰۰ الزامی است.در صورت وجود وثیقه بانکی فک رهن یا تسویه وام نیز باید انجام شود و برای املاک تجاری و اصناف ارائه مفاصاحساب دارایی ضروری است.
کارشناسان مسکن در هرمزگان معتقدند که علاوه بر مشکلات عمومی کشور دو چالش خاص در این استان موجب پیچیدگی معاملات ملکی شده است.نخست پراکندگی جغرافیایی و وجود جزایر متعدد که دسترسی به دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت را برای ساکنان برخی مناطق دشوار کرده است.دوم رونق ساخت و سازهای غیرمجاز در حاشیه شهرها که فرآیند دریافت پایان کار و مفاصاحساب شهرداری را با مشکل مواجه میسازد.برای یک معامله ملکی معمولی در هرمزگان خریدار و فروشنده باید روی رقمی بین ۱۵ تا ۵۰ میلیون تومان بسته به ارزش ملک برای هزینههای ثبتی مالیاتی و عوارض حساب باز کنند.
با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و حذف تدریجی قولنامههای دستی انتظار میرود شفافیت در معاملات ملکی استان افزایش یابد.
رکود عمیق بازار مسکن هرمزگان تا نیمه ۱۴۰۵ ادامه دارد
ابوالفضل کریمی کارشناس و مشاور املاک در هرمزگان با اشاره به رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات ملکی استان گفت: این رکود دست کم تا نیمه اول سال ۱۴۰۵ ادامه خواهد یافت و مهمترین دلیل آن شکاف عمیق بین قدرت خرید متقاضیان و قیمتهای پیشنهادی فروشندگان است.
ابوالفضل کریمی با بیان اینکه بازار مسکن هرمزگان مانند بسیاری از نقاط کشور از میانه سال گذشته وارد رکود شده است، اظهار داشت: این رکود در استان ما به دلیل شرایط خاص مناطق آزاد و بنادر تجاری ابعاد متفاوتی پیدا کرده است.
این کارشناس املاک با اشاره به هزینههای سنگین ثبت و انتقال سند ملک در هرمزگان تصریح کرد: مجموع هزینههای ثبتی از جمله مالیات نقل و انتقال به میزان ۵ درصد ارزش معاملاتی، عوارض شهرداری و تعرفههای دفاتر اسناد رسمی در برخی موارد خریداران را از انجام معامله منصرف میکند.
کریمی با اشاره به وضعیت خاص مناطق آزاد کیش و قشم گفت: در این مناطق هزینه نقل و انتقال و کمیسیون مشاوران املاک به مراتب بالاتر از سرزمین اصلی است و این تفاوت فاحش که برخی آن را ناجوانمردانه توصیف میکنند، رونق معاملات را کاهش داده است.
وی افزود: با وجود افزایش ۶۰ درصدی هزینه ساخت و رشد ۷۵ درصدی نرخ ارز در ماههای اخیر، قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و همین موضوع بازار را در بنبست معاملاتی قرار داده است.
این کارشناس مسکن درباره پیشبینی آینده بازار گفت: بر اساس تجربه ادوار گذشته، رکود فعلی که از میانه سال ۱۴۰۲ آغاز شده، احتمالاً تا اواسط سال ۱۴۰۵ ادامه خواهد داشت مگر اینکه تحول خاصی در عرصه سیاست خارجی یا اقتصاد کلان کشور رخ دهد.
کریمی در پایان به تصویب آییننامه جدید تعرفه مشاوران املاک اشاره کرد و گفت: تغییر ملاک محاسبه حقالزحمه بنگاهها از قیمت روز ملک به ارزش معاملاتی میتواند اندکی از بار هزینههای خریداران در شهرهایی مانند بندرعباس، میناب و بندرلنگه بکاهد، اما این اقدام به تنهایی برای خروج بازار از رکود کافی نیست.
