چه کسی نرخ را تعیین میکند؟
برخلاف بسیاری از کالاهای اساسی که دارای قیمت مصوب هستند، مسکن در ایران (و تبع آن در هرمزگان) پیرو «اقتصاد بازار آزاد» است.
فرآیند قیمتگذاری معمولاً از سه مجرای اصلی عبور میکند:
در نظام فعلی، مالک حرف اول و آخر را میزند. او بر اساس نیاز مالی خود، نرخ تورم عمومی و مقایسه با نرخ بهره بانکی، قیمتی را اعلام میکند. فرمول سنتی «رهن کامل معادل یکششم یا یکچهارم قیمت کل ملک» به دلیل جهشهای پیاپی قیمت خرید مسکن، اکنون به اعدادی نجومی رسیده است که با حقوق کارگری و کارمندی همخوانی ندارد.
اگرچه اتحادیه املاک همواره تأکید دارد که بنگاهها صرفاً واسطه هستند، اما نقش آنها در «کفسازی قیمتی» غیرقابل انکار است. برخی مشاوران املاک برای جلب رضایت مالک و دریافت حق کمیسیون بیشتر، آگاهانه یا ناآگاهانه به افزایش قیمتها دامن میزنند. وقتی یک مشاور املاک به مالک میگوید: «واحد مشابه شما در کوچه پشتی با این قیمت اجاره رفت»، عملاً سد قیمتی جدیدی در آن محله ایجاد میکند.
در سالهای اخیر، اپلیکیشنها به مرجع تعیین قیمت تبدیل شدهاند. مالکان با نگاه کردن به آگهیهای مشابه، قیمت ملک خود را بالا میبرند؛ پدیدهای که به آن «قیمتسازی حبابی» گفته میشود.
سنگینی اجارهبها در هرمزگان ریشه در ویژگیهای خاص این اقلیم دارد.
هرمزگان میزبان پالایشگاهها، بنادر و صنایع فولاد است. این شرکتها برای اسکان مدیران و کارشناسان غیربومی خود، خانههایی را با مبالغ بسیار بالا (که خارج از توان شهروند عادی است) اجاره میکنند. این موضوع باعث میشود مالکان در محلههایی مانند گلشهر یا رسالت، قیمت خود را با بودجه شرکتهای نفتی تنظیم کنند، نه درآمد یک کارمند ساده.
بندرعباس یک شهر مهاجرپذیر است. سیل مهاجران جویای کار از استانهای همجوار، تقاضا برای مسکن را به شدت بالا برده است. در حالی که سرعت ساختوساز (به دلیل گرانی زمین و هزینههای بالای ساخت در زمینهای شورهزار) به گرد پای تقاضا نمیرسد.
آب و هوای شرجی و گرمای طاقتفرسای هرمزگان، عمر مفید ساختمان و تجهیزات سرمایشی را به شدت کاهش میدهد. مالکان مدعی هستند که بخشی از اجارهبها صرف جبران هزینههای گزاف نگهداری و تعمیرات مداوم کولرها و نمای ساختمان میشود.
نظارت یا رهاشدگی؟
دولت در سالهای اخیر تلاش کرده با ابزارهایی همچون «تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره» یا «مالیات بر خانههای خالی» بازار را کنترل کند. اما گزارشهای میدانی از بندرعباس نشان میدهد که این قوانین در بسیاری از موارد دور زده میشوند.
قراردادهای زیرزمینی: بسیاری از مالکان، مستأجر را مجبور میکنند قراردادی با مبلغ قانونی در بنگاه ثبت کند، اما مابقی اجاره را به صورت نقد یا در قالب قراردادهای جانبی دریافت میکنند.
عدم نظارت بر بنگاهها: بازرسیهای اتحادیه املاک معمولاً محدود به مدارک صنفی است و قدرت اجرایی برای برخورد با قیمتهای نامتعارف را ندارند، چرا که قیمتگذاری اساساً یک توافق شخصی محسوب میشود.
این وضعیت تنها یک چالش اقتصادی نیست، بلکه پیامدهای اجتماعی عمیقی در هرمزگان بر جای گذاشته است.
مستأجرانی که توان پرداخت اجاره در مرکز شهر را ندارند، به شهرکهای اقماری و مناطق حاشیهای با کمترین امکانات رفاهی کوچ میکنند.
افزایش اجارهبها باعث شده خانوادهها به آپارتمانهای بسیار کوچک پناه ببرند یا در موارد نادر، دو خانواده در یک واحد زندگی کنند.
وقتی بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد یک خانوار صرف اجارهبها میشود، بودجه سلامت، آموزش و تغذیه به شدت کاهش مییابد که این امر زنگ خطری برای سلامت عمومی جامعه است.
برای مهار این غول سرکش در هرمزگان، اقدامات تکبعدی پاسخگو نخواهد بود.
دولت باید خود به عنوان عرضهکننده مسکن وارد بازار شود و خانههایی را با اجارهبهای ثابت به اقشار آسیبپذیر واگذار کند.
اجبار صنایع بزرگ به ساخت شهرکهای مسکونی برای کارکنان خود، تا فشار تقاضای آنها از روی بازار مسکن شهری برداشته شود.
حذف واسطهگریهای غیرضروری و نظارت مستقیم بر قراردادها از طریق سامانههای ملی میتواند تا حدی شفافیت ایجاد کند.
برخورد با افرادی که چندین واحد مسکونی را به قصد خالی ماندن و گران شدن نگه میدارند.
در نهایت باید گفت: نرخ اجارهبها در هرمزگان محصولِ مشترکِ
«تورم کشوری»، «طمع برخی مالکان»، «کمکاری در حوزه ساختوساز» و از همه مهمتر «ساختار اقتصادی خاص استان» است. املاکداران اگرچه در این زنجیره نقش دارند، اما آنها تنها معلولِ یک سیستم بیمار هستند که در آن مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای تبدیل شده است.
تا زمانی که عرضه مسکن به تناسب جمعیت افزایش نیابد و نقدینگی سرگردان به سمت تولید هدایت نشود، مستأجران هرمزگانی همچنان باید بخش بزرگی از دسترنج خود را بابت سقفهایی بپردازند که هر سال لرزانتر از قبل میشود.
در این میان، نقش نظارتی دستگاههای متولی نیز نباید نادیده گرفته شود. رهاشدگی بازار اجارهبها در شهرهای ساحلی و استراتژیکی همچون بندرعباس، فضا را برای جولان سوداگرانی باز کرده است که بدون توجه به توان خرید خانوارها، قیمتها را بهصورت سلیقهای جابهجا میکنند. فقدان یک سامانه شفاف برای ثبت معاملات و نبود مشوقهای مالیاتی برای مالکان منصف، باعث شده تا فشار اصلی این نابسامانی مستقیماً بر دوش طبقه متوسط و کارگر جامعه وارد شود.
علاوه بر این، تمرکز بیش از حد بر توسعه صنایع سنگین در استان هرمزگان بدون پیوستهای حمایتی در بخش مسکن، باعث مهاجرت گسترده نیروی کار به این منطقه و در نتیجه ناترازی شدید عرضه و تقاضا شده است.
اگر دولت و نهادهای محلی بهجای راهکارهای موقت و دستوری، به سمت ارزانسازی تولید مسکن، کنترل تورم عمومی و وضع مالیات بر خانههای خالی حرکت نکنند، بحران سکونت در این استان مرزی به یک چالش امنیتی و اجتماعی تبدیل خواهد شد. فرجام این مسیر، کوچ اجباری بومیان به حاشیه شهرها و شکلگیری سکونتگاههای غیررسمی است؛ پدیدهای که نه شایسته مردم هرمزگان است و نه در تضاد با شعارهای توسعهمحور منطقه قرار دارد. برای نجات بازار مسکن، باید پیش از هر چیز، ریشههای اقتصادی این «تبِ مزمن» را درمان کرد.
