یه قلم:مریم عزیزی
مسائل مربوط به مسکن، از اجاره‌نشینی تا خرید ملک و پیش‌فروش آپارتمان، از پرحجم‌ترین و پرچالش‌ترین موضوعات در دادگاه‌های کشور است. بسیاری از این دعاوی ریشه در ناآگاهی شهروندان از قوانین پایه دارد. برای واکاوی این موضوع و ارائه راهکارهای عملی، با خانم سارا ادیبی سده، وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در دعاوی ملکی، به گفت‌وگو نشستیم.
اجاره‌نشینی؛ از تخلیه تا افزایش اجاره‌بها
با پایان قرارداد اجاره، مهم‌ترین حق و تکلیف موجر و مستأجر چیست؟
اساس رابطه اجاره، بر پایه “اصل لزوم وفای به عهد” است که در ماده ۲۱۹ قانون مدنی به آن تصریح شده است. به زبان ساده، با پایان مدت قرارداد، تکلیف مستأجر، تخلیه ملک است. اما یک باور نادرست وجودارد: برخی موجران تصور می‌کنند می‌توانند به طور خودسر و با تغییر قفل، ملک را تخلیه کنند. این اقدام نه تنها قانونی نیست، بلکه جرم محسوب می‌شود. ممکن است مصداق “تصرف عدوانی” (ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۵ ) یا “اتلاف مال غیر” باشد. راه حل قانونی و صحیح، تقدیم دادخواست تخلیه به دادگاه صالح است. اگر قرارداد اجاره به صورت سند رسمی یا دارای کد رهگیری ثبت شده باشد، امکان درخواست “تخلیه اجرایی” از طریق اداره ثبت نیز وجود دارد که بسیار سریع‌تر است.
در مورد افزایش اجاره‌بها، قانون چه می‌گوید؟
در قوانین ایران، نرخ اجاره‌بها تابع “اصل حاکمیت اراده” (ماده ۱۰ قانون مدنی) است، یعنی طرفین آزادند با توافق یکدیگر، مبلغ را تعیین کنند. اما در شرایط خاص، دولت برای مهار تورم، مصوبات موقتی را تحت “قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت” اعلام می‌کند که مثلاً افزایش اجاره را در یک سال خاص، به ۲۵% محدود می‌کند. مستأجران می‌توانند در صورت تخلف، به دادگاه صالح مراجعه کنند. اما تاکید من این است که این مصوبات، دائمی نیستند. بهترین راهکار، همیشه گفت‌وگوی منطقی و جست‌وجوی راه حل عادلانه بر اساس عرف بازار است تا از تنش‌های بعدی جلوگیری شود.
بخرید و فروش؛ از قولنامه تا مبایعه‌نامه
فرق قولنامه عادی با مبایعه‌نامه (سند رسمی) چیست و چرا این تفاوت حیاتی است؟
این سوال، قلب بسیاری از دعاوی ملکی است. «قولنامه معمولاً توافق اولیه‌ای است که طرفین برای انجام معامله در آینده امضا می‌کنند و ضمانت اجرایی محدودی دارد. مبایعه‌نامه، قرارداد اصلی فروش است و باید دقیق تنظیم شود. بسیاری از مشکلات حقوقی به دلیل بی‌توجهی به این تفاوت پیش می‌آید
اما مبایعه‌نامه‌ای که در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود، دارای یک “قدرت مافوق” است! بر اساس ماده ۴۷ قانون ثبت، اگر ملک ثبت‌شده باشد، مالکیت فقط با سند رسمی منتقل می‌شود. یک مثال خطرناک را باهم مرور کنیم: فرض کنید فروشنده، ملک را در یک “قولنامه عادی” به شما فروخته است، اما سپس همان ملک را در “سند رسمی” به فرد دیگری انتقال می‌دهد. در این نبرد حقوقی، مطابق قانون، فردی که سند رسمی دارد، مالک شناخته می‌شود. شما فقط می‌توانید برای گرفتن خسارت از فروشنده اقدام کنید، نه مالکیت ملک. این خطر به تنهایی اهمیت “سند رسمی” را نشان می‌دهد.
آیا قانونی وجود دارد که ثبت رسمی معامله را اجباری کند؟
بله، دقیقاً و این یک نقطه کلیدی است. بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، “معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که ثبت آنها الزامی است… باید به ثبت برسد.” به زبان بسیار ساده، قانون می‌گوید: خرید و فروش ملک‌های ثبت‌شده (که تقریباً شامل تمامی املاک در شهرها می‌شود) حتماً باید در دفتر اسناد رسمی انجام و ثبت شود. بنابراین، اکتفا به قولنامه عادی نه تنها (پرخطر) است، بلکه مخالف نص صریح قانون است. ثبت نکردن معامله می تواند برای طرفین ، عواقب جبران ناپذیری داشته باشد .
این موضوع دیگر تنها یک توصیه حقوقی نیست، بلکه یک تکلیف قانونی شفاف است. بر اساس “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” که در خرداد ۱۴۰۳ به تصویب رسید، کلیه معاملات املاک اعم از عقد یا ایقاع حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. بنابراین، ثبت رسمی تنها راه مطمئن برای جلوگیری از خطرات معاملات دست‌نویس است.
شایع‌ترین مشکلات در معاملات ملکی چیست؟
مهم‌ترین مواردی که خریداران باید با دقت بررسی کنند عبارتند از:
1. رهن و بدهی: ملکی که در رهن بانک است یا بدهی مالیاتی کلان دارد.
2. ممنوعیت‌های قانونی: ملکی که در طرح‌های آینده شهرداری (مانند بزرگراه‌سازی) قرار دارد یا جزء اراضی منابع طبیعی است.
3. فروش چندجانبه: فروش یک ملک به چند نفر که متأسفانه کم نیست.
راه حل نجات‌بخش، “استعلام رسمی” از اداره ثبت اسناد و املاک است. قبل از پرداخت هر مبلغی ، از صحت مالکیت فروشنده، عدم وجود رهن و هرگونه محدودیت دیگر مطمئن شوید.
پیش‌فروش آپارتمان؛ فرصت یا تهدید؟
برای پیش‌خرید آپارتمان از سازنده، چه الزامات قانونی وجود دارد؟
برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های گسترده، “قانون پیش‌فروش ساختمان” در سال ۱۳۸۹ تصویب شد. بر اساس این قانون: حتمی بودن سند رسمی: قرارداد حتماً باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. قراردادهای دست‌نویس یا حتی مطبوعاتی فاقد اعتبار لازم هستند.
شفافیت کامل: سازنده موظف است پروانه ساخت، مشخصات مهندس ناظر، نقشه‌های مصوب و ضمانت‌نامه معتبر بانکی (سفته) را ضمیمه قرارداد کند.
حساب امانی: وجوه پرداختی شما باید به یک حساب امانی مشخص واریز شود تا سازنده نتواند به راحتی آن را برداشت کند.
هرگونه عدول از این شرایط، زنگ خطری جدی است و ممکن است نشانه یک طرح غیرقانونی باشد.
بزرگترین “دام” در پیش‌فروش چیست؟
پاسخ: بزرگترین دام، “پیش‌فروش بدون پروانه” یا “فروش واحدهای یکسان به چندین نفر” است. برخی سازندگان بدون اخذ مجوزهای لازم از شهرداری، تنها با یک آگهی تبلیغاتی اقدام به جذب سرمایه می‌کنند. خریدارانی که فریب قیمت پایین‌تر یا وعده‌های فریبنده را می‌خورند، ممکن است سرمایه خود را برای سال‌ها از دست بدهند. پیگیری مستمر روند ساخت و دریافت گزارش‌های دوره‌ای از سازنده، یک حق مسلم شماست.
سخن پایانی وکیل: سه توصیه طلایی
به عنوان جمع‌بندی، چه توصیه کلیدی به هموطنان دارید؟
پاسخ: توصیه من بر سه پایه استوار است:
1. اول: “سند رسمی” را جدی بگیرید. هیچ چیز جایگزین امنیت ناشی از ثبت معامله در دفترخانه نیست.
2. دوم: “استعلام” را فراموش نکنید. پیش از هر معامله، استعلام از ثبت، شهرداری و دارایی، مانند چراغ قوه‌ای تاریکی معامله را برای شما روشن می‌کند.
3. سوم: “مشاوره حقوقی پیشگیرانه” داشته باشید. هزینه یک جلسه مشاوره با یک وکیل متخصص، به مراتب کمتر از هزینۀ یک دعوای چندساله و پراسترس است. به یاد داشته باشید: “آگاهی از قانون، بهترین سپر برای حفظ حقوق و دارایی‌های شماست.”
جمع‌بندی
گفت‌وگو با خانم سارا ادیبی سده نشان داد که بخش بزرگی از اختلافات ملکی ناشی از بی‌اطلاعی شهروندان از قوانین و بی‌توجهی به قرارداد رسمی است. از اجاره نشینی تا خرید و پیش‌فروش آپارتمان، خطرهایی وجود دارد که تنها با دقت، استعلام قانونی و مشاوره حرفه‌ای می‌توان از آنها پیشگیری کرد. «اگر شهروندان به جای اعتماد به قولنامه‌های دست‌نویس و وعده‌های شفاهی، به قرارداد رسمی و مسیرهای قانونی پایبند باشند، بخش بزرگی از پرونده‌های ملکی که بار سنگینی بر دوش دستگاه قضایی گذاشته است، هرگز تشکیل نخواهد شد.
